大降50%！住建部出招

根据克而瑞最新统计，2024年前两个月，百强房企的销售额同比下跌48.8%！

这是一个比较夸张的下滑。

如果按此态势，今年的销售额将在去年的基础上，再次腰斩。全年新房销售额或将下跌到6万亿左右，不足2021年18万亿的零头。这势必会给国民经济带来新的冲击。

2月29日，根据国务院专题会议部署，住房和城乡建设部、金融监管总局联合召开城市房地产融资协调机制工作视频调度会议，要求3月15日前地级及以上城市要建立融资协调机制。

保融资、保交付，成为稳定房地产市场下滑的先决条件。

2月27日，住房城乡建设部下发通知，要求各地科学编制2024年、2025年住房发展年度计划，防止市场大起大落。

短期来看，防止大落的安排更为急迫。如何防止房地产市场自由落体，成为当务之急。

目前，各地土拍、开工和新房批售规模都在腰斩的情况下，新房销售量还是出现了大幅下滑，显然不仅是供应端的问题了。

房价快速下滑，经济和就业持续低迷，收入预期下降，导致刚需和改善型购房衰竭，这才是根本因素。

所以，当前的政策亟需在需求端发力，出大招。

1

新房销售再降50%

从权益销售额来看，前2个月百强房企超百亿的房企只有7家，同比下降普遍在50%左右。

其中，保利下降45%，万科下降41%，中海下降54%，华润下降53%，都是非常严峻的形势。

数据来源：克而瑞

根据克而瑞统计，2月份百强房企仅实现销售操盘金额1858亿元，环比降低21%，同比降低60%。

累计业绩来看，百强房企1-2月实现销售操盘金额4209亿元，同比近乎“腰斩”，达到48.8%。

前2个月，百强房企累计操盘金额超百亿的房企只有12家，而2023年同期有20家，2022年同期为25家。

新房市场的再次下滑，让人很揪心。

2

今年没有小阳春

根据中指院数据，2月份重点30城成交同比降幅超7成。与2023年春节月1月相比，跌幅达到55%。

其中，一线城市新房成交量下滑明显，北京降幅约八成，上海降幅约为九成。二线城市成交情况分化。三线城市成交量同比降幅接近腰斩。

房地产专家、北师大教授董藩提出，现有的救市措施力度不够，救市方案不完善，国家要释放明确救市信号，要通过国家文件，重新确认房地产业的支柱地位，全面取消一线城市的限购、限贷、限售、限价等各种限制政策。

董藩不止一次表示，北上广深首套置业的首付应尽快调整为20%，二套可以25%或30%。越是北上广深等房价高的地方，首付越应该降低，贷款的期限也应该适当延长。

它们承担着带头恢复市场、重建信心的重任。政策不能以限制交易为目的，更不能乱折腾。

据英国《金融时报》网站2月25日报道，数据分析结果显示，全球房价广泛下跌的情况已基本消退，十年来最严重的房地产低迷局面已经到了一个拐点。大多数国家的房价下跌已经触底。

显然，目前中国楼市形势仍然非常严峻。尽管地方政策不断优化、释放利好，一线及部分强二线核心城市“四限”松绑，但成交并未有明显好转。

预计3月新房销售继续下降，楼市难现“小阳春”。

3

深圳未回荣枯线

目前来看，深圳是四大一线城市中唯一的二手房成交快速恢复的城市。

根据乐有家数据，节后首周深圳二手成交量快速恢复，接近去年3月小阳春水平。

在限购宽松及降息两大政策助力下，上周（2.19-2.25）二手住宅成交量比2023年春节后首周上涨63%。门店二手带看量同比上涨3成。

但是从绝对值来看，第8周成交量仍大幅低于荣枯线（最右侧灰柱），不宜太乐观。

数据来源：老杨聊地产

去年底，深圳二手房挂牌量一度接近6万套，创下有史以来新高。截至2月19日，深圳在售二手房源量为49680套，少了1万多套。此前市场上常见的恐慌式卖房现象，明显减少。

新房市场方面，个别优质楼盘显著回暖，但深圳开发商降价较为普遍，当前房地产市场形势不容乐观。2024年2月新房成交只有811套，创2018年以来的新低。某项目因6折卖房，售价从4万元每平降到了2万多，被广泛投诉，并威胁断供停贷。

从去年底的北京、上海、杭州等城市的政策效果来看，都是在重大政策松绑后，出现短暂的成交抬头，半个月至1个月左右的周期，然后再次步入量价齐跌的通道。

深圳二手房恢复能够持续多久，仍待观察。经济基本面没有扭转，房地产市场的复苏依然道路漫长。

4

土拍市场低迷

2月份，北京土拍5宗地块中，2宗地块触及15%封顶线。此次封顶成交的地块为海淀中关村翠湖科技园地块和大兴西红门地块，其余地块均零溢价或低溢价成交。

广州2024年土拍首秀全军覆没，造成了广州楼市尴尬开局。

1月9号，广州挂牌了天河和白云各一宗涉宅用地，起拍总价约58亿元， 2宗地块都因为没有竞买人而惨遭流拍。在没有国央企和城投兜底的情况下，即使是相对中心的地块也没企业买。 

广州2023年实际推出65宗住宅地块，其中有44宗成功出让，成交率只有67%。

2024年目前发布的供地计划，中心四区仅供地14宗；非中心区占比85%。在目前的市场环境下，估计最终行情也很不乐观。

目前仅杭州2024年首批集中出让较为热闹。本次土拍取消了土地限价，在优质地块的带动下， 7宗地块整体溢价率达到19.1%，民企拿地金额占比接近七成。

5

万科开始资产处置

根据数据，万科1~2月累计销售额为334.5亿元,同比2023年同期下降41%，同比2021年同期下降70%。销售情况并不理想。

近期的市场消息，万科正在与某些贷款机构进行谈判，以延长其非标准债务的近期限。

万科还于1月30日将其持有的深圳高新投6.16%的股权，出售深投控。

同时，万科以23亿卖了自己最赚钱的上海七宝商场剩余50%股权后，正计划出售其租赁公寓子公司Port Apartment的部分股权。

根据万科财报，七宝万科广场也是万科目前商业体系中最赚钱的项目。2020年、2022年、2023年，七宝万科广场的营业收入，均位列万科商业项目第一位。

万科至今未发生过境内外公开市场的债券违约，但去年连续遭遇国际评级机构调降评级，引发震动。

万科太需要一个小阳春，所有的房企都需要小阳春。

6

香港撤销高额印花税

2月28日，香港财政司决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）和新住宅印花税（ NRSD）。

香港房价环比连续9个月下跌，创最长下跌记录。目前香港房价已经跌回7年前，累计跌幅20%以上，跟国内一二线城市一样严重。

去年，香港多块土地流拍，对政府对房地产运作产生了一定影响。香港政府运作也非常依赖土地财政。

香港楼市“辣招”从2010年楼市过热开始实施，至今超过10年。

这次撤“辣招”很彻底，香港人买房因此降低了税费约80%，内地客户总体上大幅降低了税费，这对刺激刚需购房，刺激投资型购房都会有显著提振。

内地一些投资群体已经组织客户去香港看房，香港中介反馈看房量和签约率都有明显回升，房价和租金都应声反弹。销售量的回升，对稳定香港房地产市场，土地市场将会带来显著的帮助。

香港突发大招，也给内地四大一线城市带来倒逼压力。毕竟他们的房价下跌程度、销量下滑态势、开发商爆雷、项目停工风险，都远远大于香港。如果大力度政策迟迟不出，很可能带来房地产市场的硬着陆，甚至两年后的暴力反弹。

7

协调机制落地

2月29日，根据国务院专题会议部署，住房和城乡建设部、金融监管总局联合召开城市房地产融资协调机制工作视频调度会议，要求3月15日前地级及以上城市要建立融资协调机制。

既要高质量完成“白名单”推送，又要高效率协调解决项目的难点问题。要严格按照标准做好项目筛选，经金融机构确认后形成第一批合格项目名单。

金融机构及时反馈项目存在的问题，城市融资协调机制要第一时间统筹解决，待项目符合条件后再次向金融机构推送，共同推动融资尽快落地。

各省融资协调机制要对城市推送项目进行监督指导，督促城市及时将不合格项目移出“白名单”。

截至2月26日，广州市首批推送项目已有9个获得融资，累计金额8.68亿元。月初广州市房地产融资协调工作小组办公室公布了首批47个“白名单”项目。

截至2月27日，河南省银行机构已对协调机制推送的项目授信67.1亿元，发放融资26.79亿元。 

目前来看，无论是供应端还是需求端，房地产市场的救市措施都应该大力度加强。